■ 금강의 부동산 임장기 7화 : 원빌라와 구분빌라
서울 재개발 지역 투자 시 원빌라와 구분빌라를 구분할 수 있어야 한다.
원빌라는 신축 시점부터 원래 빌라였고 지금도 빌라이기에 원빌라라 칭하고 구분빌라는 신축 시점에는 소유권이 1명인 동일 건물 내 다가구였으나 이후 가구별로 구분 등기를 하여 소유권을 나눈 빌라를 말한다. 구분빌라들은 하나의 다가구 부동산을 여러 개로 쪼갠 것이기에 조합원 수가 증가하게 되고 결과적으로 해당 지역의 재개발 사업성을 떨어지게 한다.
서울시는 도시정비법을 여러 차례 개정해왔었는데 그 내용 중 하나가 구분빌라 입주권이다. 2003년 12월 30일 이전에 다가구를 개별 빌라로 구분하여 소유권 이전까지 마친 경우에 한해서 구분빌라 소유자 모두에게 재개발 입주권을 부여하고 2003년 12월 30일 이후에 구분등기를 한 구분 빌라의 경우에는 모두에게 재개발 입주권을 인정하지 않고 구분 등기된 전체 세대 중에서 1개만 입주권을 인정한다.
투자 목적으로 서울 재개발 빌라를 매수하려는 경우에는 반드시 원빌라인지 구분빌라인지 확인해야 한다. 만약 매수하려는 빌라가 신축 후에 구분 등기된 구분빌라일 경우에는 구분 등기된 날짜가 언제인지를 등기부등본을 통해 확인을 해야 한다.
확인을 제대로 안 하고 2003년 12월 30일 이후에 구분 등기된 빌라를 매수하게 되면 해당 지역이 재개발로 추진될 경우에 현금청산 대상자가 된다.
위 내용은 서울시 도시정비법에 대한 내용이고 인천과 경기도 그 외 지방은 좀 더 완화된 규정을 적용하지만 지자체별로 도시정비법에 차이가 있으니 투자하려는 지역의 도시정비법을 확인한 후에 투자 여부를 결정해야 한다.
서울시의 경우 신축 시점에 원빌라였던 빌라들도 무조건 입주권이 나오는 것은 아니다. 구역에 따라 신조례 구조례 적용이 다르고 신축 시점에 따라 다르고 민간 재개발, 공공 재개발, 공공 직접 시행, 신통모아 개발 등 개발 유형에 따라 입주권을 받을 수 있는 권리 산정일이 또 다르다.
누더기처럼 이리저리 얽힌 서울 도시정비법이기에 재개발 투자 시 충분한 공부를 한 후에 접근을 해야 큰 낭패를 피할 수가 있다.
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